Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Friedberg stärkt die Rechte privater Vermieter: Auch sie sind berechtigt, bei Mietrückständen einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen – und die hierdurch entstandenen Anwaltskosten vom Mieter zurückzufordern. Was hinter der Entscheidung steckt und welche Konsequenzen sie für Mieter und Vermieter hat, lesen Sie hier.
Mietvertragskündigung durch einen Rechtsanwalt – wann ist diese rechtlich zulässig?
In einem aktuellen Verfahren vor dem Amtsgericht Friedberg (AG Friedberg, Az. 2 C 1008/23, Urteil vom 25.03.2024) hatte das Gericht zu entscheiden, ob ein Mieter die Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung tragen muss. Der private Vermieter hatte seinen Mieter aufgrund von Mietrückständen anwaltlich kündigen lassen und forderte anschließend die Erstattung der Rechtsanwaltskosten in Höhe von 652,57 Euro – und war damit erfolgreich.
Hintergrund: Mietrückstände und die Kündigung durch einen Anwalt
Der Mieter zahlte die Mieten für Januar und Februar 2023 in Höhe von insgesamt 4.680 Euro nicht. Daraufhin beauftragte der Vermieter am 7. Februar 2023 seinen Rechtsanwalt, wegen Zahlungsverzugs fristlos zu kündigen. Nachdem der Mieter die Rückstände beglichen hatte, verweigerte er jedoch die Erstattung der Kosten für das anwaltliche Kündigungsschreiben.
Der Beklagte gab an, die verspäteten Zahlungen seien auf ein Versehen bei der Ausführung des Dauerauftrags zurückzuführen. Ferner rügte er, der Vermieter habe ihn in einem persönlichen Gespräch nicht ausdrücklich auf den Zahlungsrückstand hingewiesen. Aus diesem Grund sei die Einschaltung eines Rechtsanwalts entbehrlich gewesen und habe gegen die Pflicht zur Schadensminderung verstoßen.
Amtsgericht Friedberg: Erstattung der Rechtsanwaltskosten zulässig
Das Gericht hat zugunsten des Vermieters entschieden und klargestellt, dass der Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats in Zahlungsverzug geraten ist. Daher war die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts als zweckmäßig und erforderlich anzusehen, um die berechtigten Ansprüche des Vermieters durchzusetzen.
Das Gericht hob hervor, dass bei der Prüfung der Notwendigkeit anwaltlicher Unterstützung die Sichtweise einer vernünftig handelnden und wirtschaftlich denkenden Person maßgeblich ist. Vor diesem Hintergrund ist das Einschalten eines Rechtsanwalts für private Vermieter in solchen Fällen nachvollziehbar.
Das Gericht stellte weiterhin fest, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, monatlich die Eingänge von Mietzahlungen zu überprüfen oder Zahlungsausfälle unverzüglich zu bemerken; vielmehr obliegt dem Mieter die Verantwortung, seine Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß zu erfüllen.
Da keine Anhaltspunkte für ein bloßes Versehen ersichtlich waren und der Vermieter seine Schadensminderungspflicht nicht verletzt hatte, wurde der Mieter zur Erstattung der Rechtsanwaltskosten verurteilt. Diese begründen nach Auffassung des Gerichts einen berechtigten Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2 in Verbindung mit § 286 BGB.
Praktische Konsequenzen des Urteils für Mieter und Vermieter
Das Urteil hat für die Praxis gewichtige Konsequenzen für beide Seiten des Mietverhältnisses.
Für Mieter gilt: Prüfen Sie Ihre Mietzahlungen regelmäßig, um die Rechtsfolgen eines Verzugs zu vermeiden. Auch unbeabsichtigte Zahlungsfehler führen rechtlich zu einem Mietrückstand und können eine fristlose Kündigung begründen. Reagieren Sie umgehend auf Mahnungen oder Schreiben eines Rechtsanwalts, um zusätzliche Kosten und gerichtliche Maßnahmen zu verhindern.
Für Vermieter gilt: Insbesondere private Vermieter dürfen bei mehrmonatigen Mietrückständen unmittelbar einen Rechtsanwalt hinzuziehen, ohne zuvor mahnen zu müssen. Die hierdurch entstehenden Kosten können als Verzugsschaden vom Mieter eingefordert werden. In einfachen Fällen oder bei bestehender Hausverwaltung kann es jedoch weiterhin sachgerecht sein, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.
Das Urteil macht deutlich: Klare Kommunikation und eine sorgfältige Überwachung der Zahlungseingänge sind maßgeblich, um Streitigkeiten im Mietrecht zu vermeiden. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von einem rechtssicheren Vorgehen und frühzeitiger anwaltlicher Beratung.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei Kündigungen, Zahlungsrückständen und Anwaltskostenfragen – professionell, transparent und mit Erfahrung aus zahlreichen Mietrechtsverfahren.
Wie Mieter rechtliche Nachteile infolge versehentlicher Mietrückstände vermeiden können
Ein versehentlicher Mietrückstand kann rasch erhebliche rechtliche Folgen nach sich ziehen – bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Wer frühzeitig handelt und transparent kommuniziert, kann jedoch in der Regel größere Nachteile vermeiden. Als Rechtsanwalt für Mietrecht erläutere ich die Schritte, die Mieter jetzt ergreifen sollten.
Unverzügliche Mitteilung an den Vermieter
Sobald Ihnen auffällt, dass die Miete nicht fristgerecht überwiesen wurde, sollten Sie den Vermieter umgehend darüber informieren. Eine offene und sachliche Mitteilung kann Missverständnisse vermeiden und dokumentieren, dass Sie bemüht sind, den Rückstand zeitnah auszugleichen.
Gründe darlegen und Lösungsvorschläge unterbreiten
Erläutern Sie die Ursache des Zahlungsverzugs – beispielsweise technische Probleme beim Dauerauftrag oder kurzfristige finanzielle Engpässe. Signalisieren Sie Kooperationsbereitschaft und unterbreiten Sie konkrete Lösungsvorschläge; Vermieter zeigen sich häufig verständnisvoll, wenn sie frühzeitig informiert werden.
Vereinbarung über Ratenzahlung treffen
Kann der Rückstand nicht sofort beglichen werden, ist eine schriftliche Vereinbarung über Ratenzahlungen mit dem Vermieter zu empfehlen. So lässt sich die offene Forderung in monatlichen Teilbeträgen zusätzlich zur laufenden Miete begleichen und ein Wohnungsverlust vermeiden.
Fristen beachten – Kündigung verhindern
Beachten Sie, dass ein Rückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete oder wiederholte Zahlungsverzüge eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen können. Begleichen Sie den Rückstand so bald wie möglich, idealerweise innerhalb eines Monats nach Erhalt einer Mahnung.
Schriftliche Nachweise sichern
Bewahren Sie E-Mails, Briefe, Zahlungsbelege und getroffene Absprachen sorgfältig auf. Eine lückenlose Dokumentation belegt Ihr Bemühen um eine Lösung und kann im Streitfall vor Gericht von erheblicher Bedeutung sein.
Mietzahlungen priorisieren
Setzen Sie die Mietzahlung an oberste Stelle Ihrer finanziellen Verpflichtungen. Wer die Miete regelmäßig vorrangig bezahlt, schützt sich langfristig vor rechtlichen Auseinandersetzungen und einer möglichen Kündigung.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht berate ich Sie, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten sind, und helfe Ihnen, Ihr Mietverhältnis zu sichern. Ich prüfe Ihre Situation, erstelle rechtssichere Ratenvereinbarungen und verhindere unnötige Kündigungen oder Räumungsklagen.
Mietrückstände: Rechtliche Handlungsoptionen für Vermieter bei Zahlungsverzug
Wiederholte Mietrückstände zählen zu den häufigsten Kündigungsgründen seitens der Vermieter. Wer als Vermieter mit zahlungsunzuverlässigen Mietern konfrontiert ist, kann verschiedene rechtliche Schritte einleiten – von der Mahnung bis zur Räumungsklage. Als Rechtsanwalt für Mietrecht berate ich Sie umfassend zu Ihren Rechten und zu möglichen Handlungsschritten.
Mahnung als möglicher erster Schritt
Eine Mahnung ist bei Mietrückständen rechtlich nicht zwingend erforderlich, da die Miete nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch die kalendermäßige Bestimmung der Leistungszeit ohnehin in Verzug gerät. Sie kann jedoch als deeskalierender Schritt sinnvoll sein und dokumentiert den Zahlungsverzug nachvollziehbar.
Fristlose Kündigung bei erheblichen Rückständen
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug ist und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt – oder wenn er über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Ordentliche Kündigung als Alternative
Sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht gegeben, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht. Diese setzt wiederholte oder dauerhafte Zahlungsverzögerungen voraus und muss unter Beachtung der gesetzlichen Fristen ausgesprochen werden. Sie ist häufig angezeigt, wenn ein Mieter dauerhaft unzuverlässig zahlt, ohne dass die Rückstände für eine fristlose Kündigung ausreichen.
Gerichtliche Schritte – Räumungsklage und Zahlungsklage
Bleibt der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung oder begleicht die Rückstände nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Ziel ist es, sowohl die Räumung der Wohnung als auch die gerichtliche Durchsetzung der ausstehenden Mietansprüche zu erreichen.
Mieter können eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine ordentliche Kündigung lässt sich dadurch jedoch nicht abwenden. Deshalb empfiehlt es sich, beide Kündigungsarten parallel auszusprechen, um die eigenen Ansprüche zu sichern.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht unterstütze ich Vermieter bei Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsverfahren – schnell, effektiv und bundesweit.
Sofortige Terminvereinbarung
FAQs – Häufig gestellte Fragen zur Kündigung von Mietverträgen durch einen Rechtsanwalt
Ja. Vermieter können jederzeit die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts ist insbesondere bei Mietrückständen zulässig und stellt ein zweckmäßiges Mittel dar, um Ansprüche rechtssicher durchzusetzen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies möglich: Befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug, können die Aufwendungen für ein anwaltliches Kündigungsschreiben als Verzugsschaden nach §§ 280, 286 BGB erstattungsfähig sein.
Der Mieter befindet sich spätestens am dritten Werktag des Monats im Zahlungsverzug, sofern die vereinbarte Miete nicht auf dem Konto des Vermieters eingeht; die sich daraus ergebenden Verzugsfolgen treten dann automatisch ein.
Nein. Auch ein versehentlich nicht ausgeführter Dauerauftrag begründet rechtlich einen Zahlungsverzug; fehlender Vorsatz schützt nicht vor den gesetzlichen Folgen einer unterbliebenen Mietzahlung.
Bei erheblichem Mietrückstand ist eine vorherige Abmahnung nicht zwingend erforderlich. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, monatlich die Zahlungseingänge zu kontrollieren.
Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug ist oder sich über längere Zeit Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten angesammelt haben.
Ja, allerdings nur bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt und kann durch Zahlung nicht geheilt werden.
Als zweckmäßig ist sie anzusehen, wenn eine vernünftig und wirtschaftlich handelnde Person in derselben Lage ebenfalls anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen würde – insbesondere bei hohen Rückständen oder drohendem Wohnungsverlust.
Der Vermieter hat die Pflicht, Kosten nicht unnötig aufzublähen. Bei erheblichen Mietrückständen verletzt er seine Schadensminderungspflicht jedoch nicht, wenn er ohne vorheriges persönliches Gespräch einen Rechtsanwalt hinzuzieht.
Hier kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben; zugleich können Zahlungsforderungen gerichtlich geltend gemacht werden, um ausstehende Mieten sowie etwaige Folgeschäden durchzusetzen.
