Seit Oktober 2024 und definitiv mit der Novellierung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes zum 3. April 2025 steht fest: Eigentümergemeinschaften auf Mallorca sind berechtigt, die Ferienvermietung mit einer 3/5-Mehrheit nicht nur zu beschränken, sondern auch komplett zu verbieten. Wir klären über die aktuelle Rechtslage auf und erläutern, welche Aspekte Eigentümer nun beachten sollten.
Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern auf Mallorca: Die aktuelle Gesetzeslage für Immobilieneigentümer
Sind Sie Eigentümer einer Ferienwohnung auf Mallorca oder beabsichtigen Sie, eine Immobilie für die touristische Vermietung zu erwerben? Die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich in den letzten zwei Jahren fundamental verändert. Während spanische Gerichte bis Ende 2023 mehrheitlich zugunsten der Vermieter urteilten, vollzog das Tribunal Supremo mit seinen Plenarurteilen vom 3. Oktober 2024 eine entscheidende Wende. Der spanische Gesetzgeber bestätigte diese Rechtsprechung durch die Ley Orgánica 1/2025 und fasste Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) zum 3. April 2025 neu.
Für Eigentümer hat dies zur Folge: Die rechtliche Stellung der Eigentümergemeinschaften wurde erheblich ausgebaut. Wer gegenwärtig eine Ferienwohnung erwerben oder rechtssicher vermieten will, muss die geltende Rechtslage kennen. Wir begleiten Sie dabei, die komplexen Regelungen zu durchdringen und Ihre Interessen zu wahren.
Art. 17.12 LPH in der seit 3. April 2025 gültigen Fassung: Veränderte Kräfteverhältnisse zwischen Eigentümer und Gemeinschaft
Durch die Ley Orgánica 1/2025 vom 2. Januar 2025 wurde Artikel 17.12 LPH mit Wirkung zum 3. April 2025 tiefgreifend neu geregelt. Die aktuelle Fassung legt eindeutig fest, dass Eigentümergemeinschaften befugt sind, die touristische Vermietung zu erlauben, zu beschränken, mit Auflagen zu versehen oder zu untersagen (apruebe, limite, condicione o prohíba).
Die zentralen Aspekte der neuen Regelung:
- Qualifizierte Doppelmehrheit: Jeder dieser Beschlüsse erfordert lediglich die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die gleichzeitig drei Fünftel der Miteigentumsanteile (cuotas de participación) auf sich vereinen. Ein einstimmiger Beschluss ist nicht länger notwendig.
- Keine Rückwirkung: Der Gesetzgeber hat unmissverständlich festgehalten, dass derartige Beschlüsse nicht rückwirkend gelten. Laufende, bereits behördlich genehmigte Vermietungen genießen daher Bestandsschutz.
- Erhöhte Gemeinschaftsbeiträge: Mit derselben 3/5-Mehrheit lässt sich ein um bis zu 20 % erhöhter Beitrag für Ferienwohnungen festlegen, solange diese Grenze eingehalten wird.
- Eintragung ins Grundbuch: Beschränkende oder verbietende Beschlüsse sollten im Registro de la Propiedad eingetragen werden, damit sie gegenüber Dritten wirksam werden.
Plenarurteile des Tribunal Supremo vom 3. Oktober 2024: Der Wendepunkt in der spanischen Rechtsprechung
Noch vor der gesetzlichen Neuregelung hat der Oberste Spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) in zwei Plenarentscheidungen einen bis dahin bestehenden Rechtsstreit beigelegt. Mit den Urteilen STS 1232/2024 und 1233/2024 vom 3. Oktober 2024 hat das höchste Zivilgericht festgestellt, dass Art. 17.12 LPH in der damals gültigen Fassung ein vollständiges Verbot der Ferienvermietung durch 3/5-Mehrheit zulässt.
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf eine teleologische Auslegung: Der Gesetzgeber habe durch die Einführung des Art. 17.12 LPH mittels Real Decreto-ley 7/2019 bewusst eine Ausnahme vom Einstimmigkeitsprinzip schaffen wollen. Es wäre widersprüchlich, ein vollständiges Verbot erneut der strengeren Einstimmigkeitsregel zu unterwerfen – andernfalls könnte ein einzelner Ferienvermieter durch sein Veto jegliche Regulierung verhindern.
Folglich sind frühere Urteile wie STS 1671/2023, STS 1643/2023 und STS 105/2024, die noch eine restriktivere Interpretation vertraten, nicht mehr maßgeblich. Wer sich heute auf diese Rechtsprechung beruft, stützt sich auf eine überholte Rechtsgrundlage.
Behördliche Lizenz auf Mallorca: Welche Funktion der Consell de Mallorca übernimmt
Ungeachtet der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft stellt die behördliche Genehmigung nach wie vor die Grundvoraussetzung für eine rechtmäßige Ferienvermietung dar. Auf Mallorca erteilt der Consell de Mallorca diese Lizenz. Fehlt eine gültige Lizenz, ist jede touristische Vermietung illegal und zieht empfindliche Bußgelder nach sich.
Zusätzlich zu beachten ist, dass auf der Insel – vor allem in Palma und in Gebieten mit starkem Touristenaufkommen – ergänzende gebietsspezifische Einschränkungen bestehen. Für solche räumlichen Regelungen sind die Behörden zuständig, nicht die Eigentümergemeinschaft. Eine Gemeinschaft kann somit die Ferienvermietung intern verbieten, jedoch keine behördliche Lizenz ersetzen oder aufheben.
Für Kaufinteressenten besteht daher eine zweifache Prüfpflicht: Vor dem Kauf sollten sowohl die geltende Satzung der Eigentümergemeinschaft als auch die gebietsbezogene Zulässigkeit beim Consell de Mallorca geprüft werden. Wir raten dazu, diese Prüfung bereits vor Unterzeichnung eines Reservierungs- oder Arras-Vertrags durchzuführen.
Anforderungen der Eigentümergemeinschaft: Welche Vorgaben rechtlich zulässig sind
Verzichtet eine Eigentümergemeinschaft auf ein generelles Verbot, kann sie die touristische Vermietung mit sachlich begründeten Auflagen versehen. Für solche Regelungen ist ebenfalls die qualifizierte 3/5-Doppelmehrheit erforderlich. Folgende Bestimmungen haben sich in der praktischen Anwendung bewährt:
- Erhöhung der Gemeinschaftsbeiträge: Bei Ferienwohnungen können Aufschläge bis zu 20 % auf die üblichen Beiträge beschlossen werden, um die stärkere Abnutzung der gemeinschaftlichen Bereiche abzudecken.
- Pflicht zur Aushändigung der Hausordnung: Urlaubsgäste sind nachweisbar über die bestehenden Vorschriften der Wohnanlage zu unterrichten.
- Beschränkung der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen: Schwimmbad, Tennisanlage, Fitnessbereich oder Gartenflächen dürfen für Feriengäste begrenzt oder komplett gesperrt werden.
- Feste An- und Abreisezeiten: Ein- und Auschecken kann auf definierte Zeiträume beschränkt werden, um nächtliche Störungen zu unterbinden.
- Meldung der Gästedaten: Die Weitergabe von Gästeinformationen an die Verwaltung darf verbindlich gemacht werden – wobei die datenschutzrechtlichen Vorgaben eingehalten werden müssen.
Wesentlich: Solche Auflagen sind nur dann rechtswirksam, wenn sie angemessen und diskriminierungsfrei ausgestaltet sind. Die Eigentümergemeinschaft darf einzelne Miteigentümer nicht ohne sachlichen Grund benachteiligen.
Verpflichtungen des Eigentümers: Worauf während der laufenden Vermietung zu achten ist
Wenn Sie eine Wohnung touristisch vermieten, unterliegen Sie verschiedenen Verpflichtungen, die sich aus der Gemeinschaftssatzung, der Hausordnung sowie dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot gegenüber den anderen Eigentümern ableiten:
- Datenweitergabe und Datenschutz: Falls die Gemeinschaft die Übermittlung von Gästeinformationen an die Verwaltung fordert, sind Sie verpflichtet, die Zustimmung Ihrer Gäste bereits im Mietvertrag einzuholen und dabei die Vorgaben der DSGVO einzuhalten.
- Aufklärung der Gäste: Ihre Mieter müssen über die geltenden Hausregeln in Kenntnis gesetzt werden – beispielsweise über die Tatsache, dass widerrechtlich abgestellte Fahrzeuge auf Kosten des Halters abgeschleppt werden dürfen.
- Beachtung der Hausordnung: Bestimmungen zu Ruhezeiten, zur Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und zur Müllentsorgung sind für Ihre Gäste ebenso bindend wie für Dauerbewohner – bei Zuwiderhandlungen haften Sie der Gemeinschaft gegenüber.
- Ansprechbarkeit: Sie sind gehalten, der Hausverwaltung und der Gemeinschaft eine zuverlässige Kontaktmöglichkeit zur Verfügung zu stellen, sodass Beanstandungen oder Schadensfälle unverzüglich geklärt werden können.
Konsequenzen bei Verstößen und erforderliche Maßnahmen
Bei Verstößen eines Eigentümers oder seiner Gäste gegen Satzungsbestimmungen oder Gemeinschaftsbeschlüsse ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, die Unterlassung und Beendigung der Ferienvermietung zu fordern und diesen Anspruch notfalls vor Gericht durchzusetzen. Abhängig vom Ausmaß des Verstoßes drohen darüber hinaus Schadensersatzansprüche sowie – falls keine behördliche Lizenz vorliegt – erhebliche Bußgelder.
Aus der geänderten Rechtslage ergeben sich für Eigentümer folgende konkrete Handlungsempfehlungen:
- Satzung überprüfen: Sind in der geltenden Gemeinschaftssatzung bereits Bestimmungen zur Ferienvermietung enthalten? Wurden diese im Grundbuch vermerkt?
- Beschlussprotokolle einsehen: Liegt seit dem 3. April 2025 ein Beschluss gemäß Art. 17.12 LPH vor – beispielsweise ein Verbot oder eine Regelung zu erhöhten Beiträgen?
- Lizenzstatus überprüfen: Existiert eine gültige Genehmigung des Consell de Mallorca? Ist diese auf die derzeitige Eigentumslage ausgestellt?
- Vor Kaufabschluss absichern: Wer den Erwerb einer Ferienwohnung plant, sollte vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags sowohl die Satzung als auch die behördliche Zulässigkeit rechtlich überprüfen lassen.
Die derzeitige Rechtsprechung und Gesetzgebung verdeutlichen: Die Ferienvermietung in Eigentümergemeinschaften auf Mallorca stellt weiterhin ein komplexes Thema dar, das präzise vertragliche und satzungsrechtliche Regelungen erfordert. Als Eigentümer oder Vermieter sehen Sie sich mit umfangreichen rechtlichen Anforderungen konfrontiert – insbesondere in Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Wir stehen Ihnen zur Seite, um sich in diesem Rechtsgebiet sicher zu orientieren und Ihre Interessen als Vermieter wirkungsvoll zu wahren.
