Im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) wurde eine essentielle Frage beantwortet: In welchen Fällen haftet ein Vermieter für Verletzungen eines Mieters, wenn vor dem Haus nicht gestreut wurde? Dieses Urteil stärkt die Ansprüche der Mieter und erhöht gleichzeitig die Anforderungen an Vermieter – selbst wenn das Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört.
BGH zur Verantwortung des Vermieters bei Glatteisunfällen: Aktualisierte Richtlinien für den Winterdienst und die Verkehrssicherungspflichten
Im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) wurde eine essentielle Frage beantwortet: In welchen Fällen haftet ein Vermieter für Verletzungen eines Mieters, wenn vor dem Haus nicht gestreut wurde? Dieses Urteil stärkt die Ansprüche der Mieter und erhöht gleichzeitig die Anforderungen an Vermieter – selbst wenn das Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört.
Ausgangslage: Sturz auf einem mit Eis bedeckten Gehweg
Besondere Konstellation: Der WEG verwaltet das Grundstück.
Das Mietobjekt war Teil einer Anlage, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet wurde. Diese hatte einen externen Hausmeisterdienst mit dem Winterdienst beauftragt. Ich ging davon aus, dass damit meine Verpflichtung erfüllt sei. Die zentrale juristische Frage lautete: Entfällt die Räum- und Streupflicht des Vermieters, wenn eine WEG die Durchführung übernimmt? Der BGH stellte jedoch klar, dass dies nicht der Fall ist.
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Erstinstanzliche Entscheidungen: Abweichende Meinungen
Das Amtsgericht stellte eine Pflichtverletzung fest und sprach der Mieterin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu. Das Landgericht Limburg wies jedoch die Klage vollständig zurück und führte aus: Wenn die WEG einen professionellen Dienstleister beauftragt, haftet der Vermieter nur bei Versäumnissen in der Kontrolle – und solche seien nicht erkennbar gewesen. Diese Auffassung widersprach später der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
Entscheidung des BGH: Der Vermieter trägt die vertragliche Verantwortung
Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter seine mietvertraglichen Nebenpflichten gemäß §§ 241 Abs. 2, 535 BGB nicht verliert, nur weil das Grundstück im Eigentum einer WEG steht. Die Pflicht zur Verkehrssicherung – in diesem Fall der Winterdienst – bleibt bestehen, solange der Mietvertrag keine abweichende Regelung vorsieht.
Der beauftragte Hausmeisterdienst agiert aus der Sicht des Gerichts als Erfüllungsgehilfe des Vermieters (§ 278 BGB). Etwaige Fehler des Dienstleisters muss sich der Vermieter zurechnen lassen – so, als hätte er selbst gegen seine Pflichten verstoßen.
Haftung bei Winterdienst-Verstößen rechtssicher klären
Wer haftet bei nicht geräumten Gehwegen? Das neue BGH-Urteil schafft Klarheit zur Verkehrssicherungspflicht. Informieren Sie sich auf unserer Rechtsgebietsseite Mietrecht über Pflichten, Risiken und Handlungsmöglichkeiten.
Eindeutige Abgrenzung: Keine „Schutzlücke“ im Wohnraummietrecht
Der BGH übte deutliche Kritik an der Rechtsauffassung des Landgerichts. Eine Anwendung dieser Auffassung würde zu einem uneinheitlichen Schutzstandard führen: Mieter in WEG-Objekten hätten geringere Rechte als Mieter in Gebäuden, die ausschließlich vom Vermieter verwaltet werden. Dies stünde im Widerspruch zur Systematik des Mietrechts und würde zu rechtlich nicht tragbaren Ergebnissen führen. Aus diesem Grund wurde das Berufungsurteil aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen.
Bedeutung für Vermieter und rechtliche Beratung durch den Rechtsanwalt
Das Urteil verdeutlicht, dass ich als Vermieter meine Verkehrssicherungspflichten ernsthaft wahrnehmen muss – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen oder den organisatorischen Strukturen. Selbst bei einem delegierten Winterdienst bleibt meine Verantwortung bestehen.
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