Wann ist die Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter haben jedoch das Recht, diese Zustimmung zu verlangen, sofern sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht in der Regel, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, etwa durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, eine berufliche Versetzung an einen anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung besteht darin, die laufenden Kosten für die Wohnung ganz oder teilweise zu decken. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte oder wirtschaftlichen Vorteile generieren.
Der entschiedene Fall: Eindeutiger Vorteil durch Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, verlangte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei profitabler Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ergibt sich gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB lediglich, wenn die Untervermietung dem vorgesehenen gesetzlichen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensverhältnisse zu sichern. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter die Möglichkeit zur Generierung von Gewinn zu bieten. Ein Interesse an einer profitablen Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
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Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für übermäßige Preisaufschläge
Es wird oft argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge zulässt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern
Der Bundesgerichtshof stellte zudem klar, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern entspricht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zugesprochen werden müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
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Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs legt eindeutige Maßstäbe für die Praxis fest. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und der Deckung eigener Kosten dient. Sollte sie jedoch als Einnahmequelle dienen, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Ich empfehle sowohl Mietern als auch Vermietern, Untervermietungen gründlich zu prüfen und rechtlich korrekt zu gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
